Un parche a los desahucios.

La muerte de Amaia Egaña el pasado día 9 en Barakaldo ha desembocado en una serie de acontecimientos que aproximan hacia una posible solución el drama de los desahucios. Es el segundo suceso similar que ocurre en menos de un mes (el anterior en Granada, el 25 de octubre), y es que la situación económica de muchas familias se ha convertido en insostenible.

Si el desempleo, la sanidad o la subida de impuestos no fueran suficiente preocupación, el problema de las hipotecas ha cruzado barreras impensables hace 5, 10 o 15 años, llegando a convertirse en una de las principales preocupaciones que ahogan la economía de los españoles.

Los datos son preocupantes: en el segundo trimestre del año han aumentado un 13,4% el número de desahucios respecto al mismo periodo del 2011. Se han producido un total de 18.668 desahucios, es decir, más de 6.000 desahucios al mes en toda España, cifra histórica. Además, se han iniciado 23.421 procesos de ejecución hipotecaria en ese periodo, un 14% más que el año anterior.

El Código de Buenas Prácticas Bancario, que aprobaron los populares el pasado invierno y al cual se adhirieron las entidades financieras, ha resultado insuficiente contra los desahucios.

Desde el Partido del Gobierno, tras fracasar las negociaciones con el principal partido de la negociación, ha tomado las medidas que considera más convenientes para solucionar el problema de los desahucios mediante la aprobación el pasado jueves de un Real Decreto-Ley (27/2012).

El PSOE, por su parte, ya presento en el Congreso a mediados del mes pasado un conjunto de propuestas para redactar una nueva Ley Hipotecaria. Y no es el primer paso adelante en este ámbito. Para las Elecciones Generales del pasado año recogió en su programa electoral la necesidad de cambiar la Ley para establecer una dación en pago.

Entre las distintas medidas que propone el Partido Socialista se encuentran la posibilidad de dación en pago mediante el abono de un arrendamiento social, ponerle freno a los intereses de demora o la imposibilidad de que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos familiares (medida contra el sobreendeudamiento).

El resto de los Partidos Parlamentarios también insisten en la necesidad de una nueva Ley, y critican que la solución que adoptada solo pretende paralizar los desahucios en “casos extremos”.

Sobre la necesidad de cambio o reforma en el ámbito hipotecario, además de los partidos políticos, se han pronunciado Jueces, el CGPJ o la Defensor del Pueblo, que la semana pasada también propuso una serie de medidas.

Incluso, desde el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se ha emitido un dictamen cuestionando la ilegalidad de la Ley Hipotecaria, dictamen emitido a solicitud de un Juez de lo mercantil barcelonés. El dictamen emitido por la Abogada General Juliane Kokott, concluye que la Ley es contraria a los derechos de los consumidores al impedir la defensa del deudor frente a cláusulas abusivas del contrato, derechos que se reconocen y garantizan a través de la Directiva 93/13.

En el lado opuesto de los desahuciados están los bancos y cajas, los cuales aparecen como los malos del cuento. En su favor decir que actúan amparados por la legislación que, independientemente de la veracidad de la inconstitucionalidad planteada por el TJUE, llevan a cabo sus actividades dentro del ordenamiento jurídico, cumpliendo con la misma y ajustándose a derecho en los procesos de ejecución hipotecaria.

Al día siguiente del suceso de Barakaldo, el banco responsable de la ejecución hipotecaria de la mujer fallecida, Kutxabank, fue el primero en anunciar la suspensión de todos los procedimientos hipotecarios. Y unos

días después, han sido todos los bancos, a través de la Asociación Española de Banca (AEB), la que ha paralizado todos los lanzamientos durante un periodo de dos años en los casos en los que “concurran circunstancias de extrema necesidad”.

Las Cajas han emitido el mismo anuncio, pero solo durante el tiempo necesario hasta que se publique una nueva ley.

En estos comunicados, y algunos realizados por cada Banco en particular, se ha informado de las medidas y esfuerzos que han realizado algunos bancos con medidas como refinanciaciones, dación en pago o alquileres sociales, siempre mirados caso por caso.

La Banca hace ver así su preocupación y compromiso con el problema.

Entramos ya en el análisis del Real Decreto-Ley acordado por el Gobierno.

El Real Decreto-Ley que aprobó el pasado jueves el Consejo de Ministros tiene como objetivo la adopción de una serie de medidas que contribuyan a aliviar la situación de los deudores hipotecarios.

El propio RDL señala la necesidad de aprobación del mismo aludiendo a las circunstancias excepcionales que atraviesa nuestro país. El fin último del mismo es garantizar que ningún ciudadano es conducido a una situación de exclusión social.

El Gobierno justifica las medidas tomadas en el texto aludiendo a la inmediata necesidad de las mismas, dejando abierta la vía de la reforma de la Ley hipotecaria (necesidad de abordar mejoras sobre los mecanismos de ejecución hipotecaria).

La medida principal que se toma en el RDL consiste en la suspensión inmediata por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión. El deudor hipotecario se debe encontrar en una determinada situación para poder evitar la ejecución del lanzamiento.

Así, los deudores hipotecarios interesados en beneficiarse de esta suspensión deberán acreditar dos requisitos, uno de carácter personal (especial vulnerabilidad) y otro económico.

Respecto a los supuestos de especial vulnerabilidad que recoge la norma son los siguientes:

  • Familia numerosa.
  • Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo.
  • Unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años.
  • Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral.
  • Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.
  • Unidad familiar con la que convivan una o más personas unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vinculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, las cuales deberán encontrarse en situación de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite para realizar actividad laboral.
  • Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género.

Por su parte, los requisitos económicos que deberá cumplir el deudor hipotecario son:

  • Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, que son 19.170,39 euros (en 12 pagas).
  • Que en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas. Conforme al RDL, se entiende que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5.
  • Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por ciento de los ingresos netos de la unidad familiar.
  • Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma. Es decir, no se puede tratar de una hipoteca sobre segunda vivienda.

Aclarar que respecto a los requisitos personales basta con que concurra uno de ellos para encontrarse en situación de especial vulnerabilidad. En cambio, los requisitos económicos deben ser cumplidos todos para poder ser beneficiario de la suspensión.

Una cuestión criticada es la no retroactividad de este RDL. El mismo señala que será de aplicación a los procesos de ejecución que se hayan iniciado a la entrada en vigor del RDL (15/11/2012), siempre que no se haya ejecutado el lanzamiento.

Junto a la moratoria de dos años, en la norma se recoge la creación de un fondo social de viviendas, que se acordará con las entidades de crédito, con la finalidad de ofrecer un alquiler a precio low cost a personas que hayan sufrido un desalojo, que se adapte a su situación económica. Este aparatado del RDL está lleno de ambigüedad, ya que no ofrece ninguna pista sobre sus condiciones, por lo que habrá que esperar noticias desde el Gobierno para saber más.

Por último, respecto al RDL, criticar que la moratoria tiene un plazo de dos años desde su entrada en vigor, es decir, que durará hasta el 15 de noviembre de 2014, lo que quiere decir que si un deudor se acoge a la medida dentro de un año solo tendrá un año de descanso respecto al pago de su hipoteca, y no dos años.

Concluyo brevemente dando mi opinión sobre el tema. Pienso que es más importante realizar un cambio en profundidad a través de una nueva, o muy reformada, Ley Hipotecaria que poner un simple parche que sirva para suavizar y calmar a la sociedad. El problema de los desahucios ha llegado a su punto de ebullición y de la solución tomada en esta semana va a depender el futuro de muchas personas, por lo que no hay que tomarlo a la ligera.

La solución aprobada por el Consejo de Ministros deberá servir para paliar las deficiencias que tiene la Ley a corto plazo. El tiempo dirá si consigue concluir del todo con los problemas que derivan de ella.

Rubén Pérez García
Licenciado en Derecho y Cc. Políticas y de la Administración y socio fundador de AJL (www.jovenesletrados.es)

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